Ihre professionelle Immobilien-Finanzierung

Ohne Baufinanzierung kommen nur sehr Wohlhabende zu eigenen vier Wänden.

Für alle anderen gilt: Es gibt vielfältige Finanzierungsmöglichkeiten, die immer vom Einzelfall der Lebensumstände abhängen. Daher sollten Sie einen unabhängigen Baufinanzberater hinzuziehen. Im Folgenden einige generelle Tipps.


Was bei einem gewöhnlichen Ratenkredit schon gilt, muss bei der Baufinanzierung erst recht beachtet werden: Der Finanzierungsbedarf muss sich im Rahmen der eigenen finanziellen Belastbarkeit bewegen. Daher sollten Sie vorab in drei Schritten genau und ehrlich durchrechnen, ob Sie sich Ihr „Traumhaus" überhaupt leisten können. Denn: Fehlkalkulationen oder sehr optimistische Rechnungen führen nicht selten dazu, dass Ihnen später die Raten über den Kopf wachsen und Sie im Extremfall Ihr Eigentum wieder verlieren. Zigtausende von Zwangsversteigerungen im Jahr sprechen ihre eigene Sprache.


So stellen Sie fest; ab und wie die Baufinanzierung klappt.

Schritt 1: Bedarf der Baufinanzierung ermitteln.

- Welche Kosten wird der Bau bzw. der Kauf insgesamt kosten?
- Welche Ersparnisse und sonstigen Eigenmittel kann ich einsetzen?
- Wie hoch ist die Differenz, die ich mir borgen muss? Verbraucherkredit:

Schritt 2: Monatliche finanzielle Belastbarkeit der Baufinanzierung ermitteln

- Welche Einnahmen habe ich monatlich?
- Welche Ausgaben fallen monatlich regelmäßig an?
- Wie hoch ist die Summe, die ich als Monatsrate für die die Baufinanzierung erübrigen kann?

3 Schritt: Kosten der Baufinanzierung berechnen

- Welche monatliche Belastung kommt im Falle der Baufinanzierung entsprechend Schritt 1 auf, mich zu?
- Liegt dieser Monatsbetrag im Rahmen dessen, was ich als höchste finanzielle Belastbarkeit in Schritt 2 ausgerechnet habe?

Faustregel: Die monatliche Belastung der Baufinanzierung, die sich aus einem bestimmten Finanzierungsbedarf ergibt, lässt sich über den Daumen mit folgender Formel berechnen:

(Finanzierungsbedarf in Euro) x ( Zinssatz + Tilgungssatz in %) / 100 % x 12 Monate

Beispiel: Sie müssen sich 200.000 Euro bei der Bank borgen. Der höchste Ihnen angebotene Zinssatz (den sollten Sie aus Sicherheitsgründen immer zu Grunde lege) beträgt 8 Prozent. Die Anfangs-Tilgung beträgt 1 Prozent der Darlehenssumme. Dann ergibt sich folgende Rechnung:

200.000 Euro x (8 % +1%)/100%x12=1.500 Euro

Wenn Sie ein Annuitätendarlehen genommen haben – was üblich und empfehlenswert ist – brauchen Sie sich wegen der ansteigenden Tilgung keine Gedanken machen:Die Rate der Baufinanzierung bleibt dennoch gleich, da sich innerhalb der Rate die Relation zwischen Zins und Tilgung stetig zu Gunsten der Tilgung verschiebt.Nun vergleichen Sie diesen Betrag, in unserem Fall die 1.500 Euro, mit der in Schritt 2 errechneten monatlichen finanziellen Belastung, die Sie sich zumuten. Bei geringen Differenzen könnenSie checken, ob es bei Ihren monatlichen Ausgaben ohne Schmerzen etwas einzusparen gibt (Haben Sie z. B. die Kaltmiete heraus gerechnet, die Sie ab Einzug ins Eigenheim nicht mehrbezahlen müssen?). Bei großen Differenzen zu Ihren Ungunsten sollten Sie das Bauvorhaben noch einmal gründlich überdenken. Finanzinstitute rechnen Ihre monatlichen Belastungen für die Baufinanzierung gern „schön", in dem sie mögliche Förderungen und sonstige Vergünstigungen von vornherein abziehen. Davon abgesehen, dass Sie keinen Rechtsanspruch auf Förderung haben, fallen diese nach acht Jahren weg. Lassen Sie deshalb die Finger von einer Baufinanzierung, die nur deshalb funktioniert, weil Sie staatliche Zulagen einrechnen. Sehen Sie diese lieber als finanzielles Polster.

Wenn Sie noch kein spezielles Haus im Auge haben und vorab ausrechnen wollen, was für eine Immobilie für Sie überhaupt preislich in Betracht kommt, ist das auch mit Hilfe einer einfachen Rechnung im Überschlag möglich.

(Ihre monatliche Belastung in Euro x 12 Monate x 100 %) / (Zinssatz in % + Tilgungssatz in %)

Die Bank verborgt nicht auf blauen Dunst hin an jedem Bauwilligen ihr Geld. So verlangt das Kreditinstitut detaillierte Angaben zu Ihren finanziellen Verhältnissen (Selbstauskunft) und will Verdienstbescheinigungen der letzten Jahre sehen. Erst dann wird Sie das Objekt selbst prüfen und entscheiden, ob Sie mit Kredit rechnen können.

Nur wenn der so genannte Beleihungswert der Immobilie, die Sie erwerben wollen, die Bank darin bestärkt, dass damit der Kredit ausreichend abgesichert ist, macht sie Geld locker.Der Beleihungswert ist der Wert, der langfristig mit einem Verkauf des Objekts erzielt werden kann, und unterscheidet sich daher vom aktuellen Verkehrswert. Damit der Beleihungswert ermittelt werden kann, will der Kreditgeber eine Reihe von Unterlagen sehen, wie

- Grundbuchauszüge,
- Baupläne,
- Kaufvertrag,
- Versicherungs- und Einkommensnachweise.

Wer knapp kalkuliert hat und nach zehn Jahren Zinsbindung noch an 80 Prozent der durch die Baufinanzierung erzeugten Schulden zu tilgen hat, sollte auf Sicherheit gehen und eine lange Bindungsfrist wählen. Denn Zinserhöhungen schmerzen bei einem großen Schuldenberg natürlich mehr als bei einem, der schon ordentlich abgetragen wurde. Außerdem sollten Kreditnehmer die niedrigen Zinsen nutzen, um den die Baufinanzierung zügig zurück zu zahlen. Daher reicht jetzt eine Standardtilgung von nur einem Prozent nicht aus.

Häufig knabbern Hauskäufer bis zu 35 Jahren an ihrer Schuld. Die langsame Tilgung der Baufinanzierung birgt die Gefahr in sich, dass bei einem kräftigen Zinsanstieg nach Ende der Bindungsfrist die Rate so weit in die Höhe schnellt, dass die Baufinanzierung gefährdet ist.

Ein Beispiel: Haben Sie 200.000 Euro zu 4,5 Prozent Effektivzins geliehen und nach 10 Jahren Zinsbindung erst 15 Prozent der Summe - also 30.000 Euro - getilgt, steigt Ihre monatliche Belastung bei einem Zinsanstieg auf 7 Prozent trotz geringerer Schuld von 1.000 auf rund 1.200 Euro.

Um die Schuld so schnell wie möglich zu verringern, sollten Sie auch Sondertilgungen ins Auge fassen. Bis zu fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr von der Kreditsumme räumen die meisten Banken von sich aus und kostenlos ein. Das reicht in der Regel völlig aus. Alles andere muss im Darlehensvertrag vereinbart sein und kostet zusätzlich Zinsen oder einmalige Prämien. Je großzügiger Ihr Sondertilgungsrecht ist, desto teurer wird dasBaufinanzierung . Auch dann, wenn Sie keinen Gebrauch davon machen (können). Wichtig: Sondertilgungen verringern nicht die Rate, sondern erhöhen den künftigen Tilgungsanteil der Rate.
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