Hypothek

Beschreibung Hypothek: Grundpfandrechlich abgesichertes Darlehen über einen festen Betrag, der in festen Monatsraten getilgt wird. Sondertilgungen sind seltener vereinbart, doch nach Ablauf der Zinsbindung ist Tilgung immer möglich.
Erforderliche Sicherheiten für eine Hypothek: Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch.

Maximale Kredithöhe einer Hypothek: 80 Prozent von Beleihungswert, der generell unter dem Marktwert liegt. Die Beleihungsgrenzen der Hypothek für den so genannten ersten Rang liegen bei Banken zwischen 45 und 80 Prozent, bei Hypothekenbanken zwischen 60 und 80 Prozent vom Beleihungswert.


Laufzeit einer Hypothek: meistens 15 bis 30 Jahre, übliche Zinsbindung 5 bis 15 Jahre.

Als Geldgeber für Hypothekendarlehen kommen Banken und Sparkassen oder Hypothekenbanken in Frage. Allgemein gewähren Banken und Sparkassen nur kürzere Laufzeiten, da sie sich ihre Kreditgelder durch Spareinlagen besorgen. Hypothekenbanken dagegen bieten lange Laufzeiten - sie finanzieren gegen mit Pfandbriefen. Hier besteht also ein direkter Zusammenhang mit den Zinsen für Kapitalanleger auf dem Rentenmarkt, zu dem die Pfandbriefe gehören.

Die Hypothek, der Standard bei der Immobilienfinanzierung

Üblicherweise sind Bauherren und Käufer von Wohnimmobilien auf so genanntes Fremdkapital angewiesen, das eigene dürfte nur in den seltensten Fällen genügen. Das Hauptgewicht einer Wohneigentumsfinanzierung liegt meistens auf einer langfristigen Finanzierung. Und hier liegt auch der Schwerpunkt aller Kreditvergaben, denn 70 Prozent der Kredite sind langfristig.

Eine Hypothek stellt für selbst genutzte Immobilien die günstigste Finanzierungsform dar. Dabei kommt der Begriff Hypothek von den früher überwiegend als Sicherheit genutzten Hypotheken. Heute steht die objektbezogene dingliche Sicherung im Vordergrund. Der Ausleihung stehen reale Sicherheiten in Form von Grund und Boden gegenüber. Deshalb werden im Grundbuch die Grundschulden eingetragen. Damit sichert sich die Bank das Recht, das Immobilieneigentum zu verwerten, wenn der Kunde seinen Hypothekenverpflichtungen nicht nachkommt.

Ein Hypothekendarlehen ist nichts anderes als ein langfristiger Kredit, der ratenweise zurückgezahlt wird. Üblich sind die so genannten Annuitätsdarlehen. Dabei ist die Annuität der über mehrere Jahre hinweg gleich bleibende Betrag, der jährlich an Zins- und Tilgungsleistungen aufgebracht werden muss. Gängigerweise wird dieser in monatlichen Raten gezahlt, die für einen bestimmten Zeitraum, meist fünf oder zehn Jahre, gleich hoch bleiben. Danach muss der Hypothekenvertrag wieder neu ausgehandelt werden. Eine Hypothek hat daher keine festgelegte Laufzeit. Dies gilt auch bei Ferienhäusern die gekauft werden, viele Informationen gibt es auf Finca-Urlaub.


Hypothekenzinsen

Grundsätzlich sind bei Annuitätendarlehen zwei Zinsalternativen auszuwählen: variabel und fest. Bei Hypothekendarlehen mit variablen Zinsen kann die Bank den Zins jederzeit während der Darlehenslaufzeit verändern, je nach Stand der Zinskonditionen auf dem Kapitalmarkt und gleichgültig ob die Zinsen fallen oder steigen. Zinserhöhungen schlagen sich deshalb sofort in einer höheren finanziellen Belastung durch die Hypothek nieder. Für den Gleitzinssatz entscheidet man sich meist, wenn man auf sinkende Zinsen hofft, dann kann man schnell aussteigen und in feste Zinsen umsatteln. Doch die Spekulation mit variablen Zinsen ist risikobehaftet, denn genauso können die Zinsen auch steigen. Dann kann es sein, dass die Hypotheken-Raten in unbezahlbare Höhen steigen. Dies droht insbesondere bei Abschluss in Niedrigzinsphasen. Nur wer tatsächlich mit einem warmen Geldsegen rechnen kann, für den ist ein variables Hypotheken-Darlehen sinnvoll.

Hypothekendarlehen mit festgeschriebenen Zinsen bieten langfristig kalkulatorische Sicherheit. Der Kreditnehmer weiß hierbei für eine lange Zeit, wie viel er zu zahlen hat und kann dies in seiner Finanzplanung und Ausgabenpraxis berücksichtigen. Sinken die Zinsen aber nach Abschluss des Kreditvertrages, so hat dies keinen Einfluss auf die Raten des Kreditnehmers. Er muss die vereinbarten hohen Zinsen für die gesamte Laufzeit des Vertrages zahlen und es sind keine Sondertilgungen möglich. Zudem sind Verträge mit Festzins erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kündbar.Eine weitere weit reichende Entscheidung steht für den Kreditnehmer bei der Wahl der Zinsbindung an. Bei Abschluss eines Annuitätendarlehens steht nur selten fest, wie lange die Laufzeit des Hypothek sein wird. Denn die Hypothek wird zunächst nur für eine bestimmte Frist abgeschlossen - zwischen zwei und 20 Jahren, üblich sind dabei fünf bis 15 Jahre. Damit legt man fest, wie lange man den bei Vertragsabschluss aktuellen Zinssatz zahlen will - und wie lange man damit sicher kalkulieren kann.Nach dieser Zeitspanne muss neu über die Hypothek verhandelt werden. Dabei gibt es die Möglichkeit, den Vertrag bei der gleichen Bank zu prolongieren, also zu verlängern, oder bei einem anderen Kreditinstitut umzuschulden. Die Gesamtlaufzeit einer Hypothek ist abhängig von der Zinssituation, den Entscheidungen des Kreditnehmers, den Angeboten der Banken und der persönlichen Einkommenssituation im Laufe der Zeit.

In Bezug auf die Zinsbindung sind bei einer Hypothek kurze Laufzeiten empfehlenswert, wenn eine Hochzinsphase überbrückt werden soll; lange Laufzeiten sind in Niedrigzinszeiten angeraten. Doch es ist nicht immer klar, wo sich der Zinsstand gerade befindet. Vielleicht steigen die Zinsen ja doch noch oder fallen nach langer relativer Stagnation um einen weiteren halben Prozentpunkt. Auch sämtliche Meinungen und Prognosen der Banken- oder Kapitalmarktexperten über die weitere Entwicklung gehören in das Reich der Spekulation. Niemand kann voraussagen, wie sich die Zinsen in Deutschland als Teil von Euroland und abhängig von der Weltwirtschaft entwickeln werden. Deswegen: Welche Zinsbindung für eine Hypothek unterm Strich die günstigere war, stellt sich immer erst im Nachhinein heraus.Grundsätzlich ist es außer in Hochzinszeiten nie verkehrt, lange Laufzeiten zu wählen, denn je länger der Zins festgeschrieben ist -und damit die Höhe der monatlichen Belastung -, desto besser können die Kosten kalkuliert werden. Nach Ablauf der Zinsbindung ist es möglich, dass die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt ungünstigere Konditionen bringt.
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